從房貸占 GDP 的比重看，中國居民加杠桿的速度也不可持續。日本即使在房產泡沫最嚴重的 89 年，居民新增房貸占當年 GDP 的比重也未超過3.0%，美國金融危機前新增房貸/GDP在 05 年達到 8.0%后見頂回落，而中國今年上半年新增房貸與公積金貸款占 GDP 比重已達 8.6%，表明房地產杠桿已到極限。 房貸占銷售額的比例超過了50%，這個比例極高，說明我們最大承受房地產跌一半，再多就會引發金融的崩潰。 明年年中的時候，應該是房地產最難受的時期。到明年底，基本上所有的高杠桿炒房資金就都扛不住了。 開發商天天都在說，房價將如何如何暴漲，但他們其實都在用腳投票，從房地產開發的數據顯示，他們蓋房子的速度越來越慢，他們蓋房的熱情完全沒有拿地那么高漲。所以不但房地產嚴重金融化，連土地也已經嚴重金融化。 從全國來看，我同意很多大佬的看法，其實中國總體房價并不高，而所謂的高房價，或者巨大的房地產泡沫都集中于一線城市，不是北上深沒問題，而是北上深問題最大。 最重要的一點，2015年你是人口紅利的拐點，之后青年人將越來越少，再過幾年，房地產的接盤俠將越來越少。 △黃奇帆談樓市 今年以來特別是春節之后，一線城市樓市持續火爆，價格瘋漲。對此，各界眾說紛紜。有人說是受到政策利好的刺激，有人則認為一線樓市仍然是稀缺資源，在人口持續流入的情況下出現上漲也正常。 不過，對于短期內出現急速上漲的原因，目前已經越來越清晰。那就是資金的快速流入，特別是杠桿資金。簡單而言，就是首付貸這樣的金融產品在發揮作用，也就是說購房者不光是可以從銀行貸款按揭買房，現在首付也可以貸款，這樣買房的實際首付資金就會很低，甚至是零首付。對此，全國人大代表、重慶市市長黃奇帆日前指出，如果聽任當前一些地方的樓市高杠桿，將會是另一場金融災難。 業內人士認為近期市場火爆是人造牛市 今年以來，一線城市北上廣深樓市持續火爆，價格出現大幅度上漲。中國房地產業協會金融專業委員會副秘書長荊蘭竹表示，近期的市場火爆是人造的牛市，并不是尊重市場規律而形成的。其上漲的基礎并不牢靠，炒作噱頭較大。“這種背景下的發展是不可持續的，也不是長期的。” 中原地產首席分析師張大偉也認為，近期杠桿在房地產交易的作用已經顯現，現階段短期內的暴漲便是加杠桿的結果。“雖然杠桿的運用并不會改變市場的趨勢，但其帶來的爆發性釋放，將大大縮短走勢變動的幅度，帶來例如原本需要半年的漲幅，也許1個月或幾天就會達到。” 因此，張大偉認為，應警惕杠桿效應帶來的風險。一線城市應加強對資金運用的掌控，抑制投機購房行為。 首付貸放大樓市的杠桿和風險 什么是杠桿？說白了就是以少量的資金入市，撬動房地產市場。加大杠桿的重要工具一方面是首付比例在下降，有些地方已經降到三成以下。二是首付本身也可以貸款，很多網絡金融平臺已經推出首付貸這樣的金融產品，有了首付貸之后，只要很少的資金加貸款就能買房，甚至出現零首付的情況。 類似的做法和去年股市中的場外配資比較類似。資金同樣是來自金融體系之外，同樣是以互聯網金融為平臺，同樣是杠桿操作。股票配資業務曾經非常火爆，當自有資金無法滿足股市投資需求時，股民可以通過其他渠道獲得一定比例的有償資金，投放股市。股票配資的資金來源大多是銀行、券商體系以外的民間配資公司或者P2P公司，資金成本相對比“融資融券”要高。 在這一點上，首付貸的資金來源與之類似，首付貸的資金或者來自于地產商、地產中介（之前鏈家地產的問題有一部分就是如此），或者來自于P2P平臺、小貸公司，這些資金同樣來自于銀行體系以外，成本也高于銀行渠道。 去年的股票場外配資比例不一，民間公司有的可以配到1：4或者1：5的比例，比較瘋狂的也有配到1：8或者更高，但這樣的平臺畢竟比較少。按照1：5的操作，投資人資金10萬元，配資公司可以提供50萬元資金，即用10萬元資金撬動了50萬元的資金。 首付貸對外放款額度不一，但大部分的放款金額都在首付款的30%~50%之間。以100萬元住房為例，如果按照不限購城市首付兩成計算，借款人一般最多可以借到10萬元，而用戶自己的首付需要10萬元，那么，提供貸款的企業和借款人所處的資金比例是1：1。 值得注意的是，首付貸的借款對象付完首付后，還會辦理銀行的按揭貸款，同樣以前面的操作為例，用戶可以用10萬元的資金撬動100萬元的資產，杠桿放到了10倍。而按照目前的房貸按揭的銀行規定，杠桿最高只能是5倍。 黃奇帆稱放任加杠桿將會是災難 對于這樣的做法，在兩會重慶團討論時，全國人大代表、重慶市市長黃奇帆指出，如果聽任當前一些地方的房市高杠桿，將會是另一場金融災難。 由于房市體量更大，牽涉面更廣，加上房貸游戲規則、風險識別和監管上的不足，對國民經濟和廣大人民群眾造成的危害會更大，尤其是銀行的壞賬風險。 黃奇帆說，當前我們國家去杠桿，包括去政府債務、包括去工商企業債務，還包括金融系統內部的各種杠桿，尤其要注意金融創新的杠桿和理財產品為了牟利而加的杠桿，特別要注意一些融資項目跨界疊加形成的高杠桿。 黃奇帆舉例說，比如最近房地產交易中有一些房產商——也有些房地產買賣中的中介公司，他們給購房者提供首付支持。一些銀行的購房貸款首付已經從原來的40%降到30%，現在有些已經降到20%，如果房產商或者中介再給買房的人提供10%到20%的首付，實際上就使得買房的人變成零首付或者5%到10%的首付——美國次貸危機的源頭就是零首付，房價也就沒頭沒腦地一兩個月、三個月暴漲了30%、50%。這和去年股市高杠桿造成的3000點到5000點的后果是一樣的。 他指出，要更注重去杠桿降風險，絕不能用加杠桿的辦法來促銷售、去庫存。“如果用加杠桿的方式去庫存，跟中央精神是背道而馳的，會給經濟帶來巨大風險。”黃奇帆強調。 監管部門應出臺針對性的措施 事實上，監管部門已經關注到這一問題。有銀行內部人士透露，央行在2月有過相關窗口指導，要求銀行對住房貸款申請嚴格審查，做好房屋貸款的風險管理，防止類似去年股市加杠桿的情況重演，但沒有具體文件出臺。 另外，也有分析人士認為，相比股票，房地產市場的波動相對較小一些。另一方面，首付貸針對人群的投資和投機色彩要比股市弱很多。而且，對于不同地方應該出臺不同的政策。住建部長陳政高已經表示，一線城市要繼續實施限購等措施，抑制房價過快上漲。但對于二三線城市，甚至是四線城市，房地產市場面臨著巨大的庫存壓力。在這些地方也應該采取針對性的政策，精準調控，不能搞一刀切。今年的政府工作報告中，針對房產調控提出因城施策，說的也是這個。而對于使用了高杠桿的投資客來說，現在是需要防范風險的時候，不要以為樓市真的是只漲不跌，只要是投資品，就必然有漲有跌。中國正在“棄匯率 01、變化的口徑 細心的人會發現，央行回應人民幣貶值的口徑發生了微妙的變化。 27日，央行副行長易綱在接受新華社采訪時稱：“未來人民幣匯率完全有條件繼續保持在合理均衡水平上的基本穩定。”這個說法與以往不同，在今年3月的兩會還是10月的人民日報上，易綱都不忘強調“人民幣匯率不存在持續貶值的基礎”。 副行長如今不再提“人民幣不存在持續貶值基礎”了。這或許是個新信號，“人無貶基”，在事實一次次的無情“翻臉”之后，正悄無聲息地從官方說辭中隱退。從斬釘截鐵的“人無貶基”到含糊其辭的“合理均衡水平”，距離破7步步緊逼的匯率也讓央行退讓三分。 02、高漲的房價，匯率貶值的一大推手 川普當選之后，人民幣開啟了今年的第四波貶值。在岸人民幣兌美元一度跌破6.91關口，創下八年半新低。是怎樣的力量，硬生生地把匯率從年初的6.45拔高到眼下的6.9，貶值幅度高達7%？ 誰是匯率貶值的“幕后黑手”？解釋版本五花八門，總結起來大概有“整體經濟下行說”、“美聯儲加息說”、“川普勝選說”、“貨幣超發說”，此外，還有一種聲音不可忽視，可稱其為“房價泡沫說”，此論點認為，今年暴漲的房價是人民幣貶值的一大推手。持有此觀點的人包括光大證券全球首席經濟學家彭文生和人民大學副校長、經濟學家吳曉求。 彭文生認為：“今天人民幣的問題在很大的程度上是和房地產泡沫有關系。房價越高，地租越高，匯率的貶值壓力越大。” 人民大學副校長、經濟學家吳曉求也指出，人民幣貶值背后的核心原因是“中國資產價格高得離譜。就拿房地產來說，高得是完全離譜了，這樣離譜人們可以套利的。如果我們是一個理性的消費者，賣掉一套國內的房子，在加拿大、美國買一個非常好的房子，價格可能只是北京房價的一半。你說人民幣有沒有貶值的壓力？大家都去國外買東西了。” “賣掉北上深可以買下半個美國”，這樣的神話，建立在國內資產資格膨脹和人民幣高估的前提上。貶值，某種程度正是對今年房價飆升的反應。 一線城市房價依然在高位堅挺，十月份繼續保持漲勢（百城價格指數顯示，北京和上海的10環比漲幅均高于1%），而匯率則“跌跌不休”。此情此景，倒像是給歷史交出的一份答卷。 “保房價還是保匯率”之爭，在今年6、7月引發熱議，當時即有論者警告：任由房價飆升，將是人民幣匯率的不能承受之重。沒有一個貨幣超發、資產價格膨脹的國家能長久穩定幣值。 不過，官方似乎不怎么看，或者說不愿意大家這么看。7月，人民日報海外版刊文《“穩匯率”與“保樓市”之爭是偽命題》，央行11月的貨幣政策執行報告也回應了“房價和匯率的平衡問題”，在央行看來，“保匯率棄樓市”或“保樓市棄匯率”，在央行看來“都不是好的做法”。問題是，魚和熊掌似乎難以兼得。 有人提議，央行應該祭出緊縮貨幣的大招，以擠出資產泡沫，穩定匯率。但是這么做風險更高，處理企業和地方政府債務危機是當務之急，穩增長也是硬任務，保持充裕的流動性至關重要，貨幣政策的穩健基調不會改變。 “兩害相權取其輕”，匯率的穩定畢竟還不是央行的首要政策目標，至少不是唯一的必須不顧一切實現的目標。 在“人無貶基”的重申中，匯率悄然接近破7，“保房價還是保匯率”似乎有了答案。 03、中國陷入“俄羅斯陷阱”？ 11月份，面對節節后退的匯率，人大副校長吳曉求提醒：“我們要避免俄羅斯的錯誤”。 2014年，俄羅斯遭遇烏克蘭戰爭和歐美經濟制裁的政治和經濟雙重危機，一邊是滾滾外流的資本，匯率貶值壓力巨大，另一邊是膨脹的資產價格和國內經濟風險，最后，俄羅斯選擇“棄匯保樓”的策略，允許匯率自由浮動，兩個月內匯率貶值近50%。 盧布的購買力縮水一半，同時也釋放了國內經濟的巨大風險，房價始終在高位上下震蕩，一手房價格甚至在2014年12月-2016年6月上漲了1.3%。本世紀的第一個，繁榮的石油出口和超發的貨幣推動俄羅斯房價快速上漲，這份房價果實在貨幣貶值中算是保住了。 “保房價棄匯率”的俄羅斯模式與上世紀90年代初日本“保匯率棄房價”是兩種截然不同的選擇。中國當下的情狀，與“俄羅斯模式”更為接近。 中國和俄羅斯兩國的經濟結構和實力固然有諸多差異，但現在中國面臨的情況與兩年前的俄羅斯有很多相似點，比如在匯率危機來臨前，兩個國家的房價漲得飛快，貨幣嚴重超發，出口導向性經濟帶來巨量外匯，資本外流觸目驚心。總之，匯率泡沫和樓價泡沫雙雙浮現，必須戳破一個。俄羅斯給匯率實施了激進的“休克療法”，中國的處置則要更為溫和謹慎，但犧牲匯率，保住房價的結果則是相同的。 “俄羅斯模式”不是沒有代價的，吳曉求指出： 實際上，中國政府目前面臨到底保房價還是保匯率的“兩難”抉擇，如果房價繼續上漲，資本將加速流向海外，中國外匯儲備會被快速耗盡，屆時人民幣將大幅貶值并帶來輸入性通脹。如果要穩定匯率，則需要大幅降低房地產等國內資產價格以留住資本。 大幅降低房價既然不可能，就只能忍受匯率貶值，而資本加速流向海外正是央行目前的最大煩惱之一。 04、2017年的房價和匯價 2017年，匯率和樓市將沿著目前的軌跡延伸。匯率走低，房價穩中有升，大概率成為明年中國匯市和樓市的基調。臨近年末，各方的展望也與此契合。 先看匯市的展望：人民幣破7基本不存在異議，問題是破7后會走多遠，高盛認為明年年末會跌倒7.3，巴克萊銀行則認為能守住7.06。 2017年人民幣匯率預測： 2017年的樓市走勢，在保守者眼中是“不會大幅下跌”，而更多的樂觀者則看好“一線城市房價保持上漲”。匯市和房市此消彼長的態勢，在2017年或會進一步穩固。 即使是在這個全國樓市看似風平浪靜的11月，22日3個大城市土地拍賣市場的火爆還是讓人印象深刻。廣州一日誕生七地王，部分地塊面粉價趕超面包價；武漢公開出讓土地17宗，5個地塊觸動“熔斷機制”，當天誕生了總價為110億的單幅地塊；長沙一地塊經過114輪競價后，以180%的溢價率競出，長沙地價首破9000元/平方米。 地王頻出，房價未來焉能不漲？房價繼續上漲，M2繼續以兩位數的速度增長，匯率又焉能不動？ 2016年導致人民幣匯率走低的根本性因素，在2017年不會消失，甚至要變本加厲：美元強周期還在途中，全球經濟外部需求依然萎靡不振，中國經濟“L”型的探底還未完結，十幾年貨幣超發的慣性和影響也會繼續發酵。 我們無法確定人民幣匯率會何時破7，但可以確定的是，匯率向下很難改變，房價上漲是大概率的事件，房價和匯價的剪刀差會繼續擴大。 說到底，保房價還是保匯率的悖論背后，是中國經濟十幾年貨幣超發帶來的騎虎難下的險境，你可以說那是前期快速發展的必要代價，但也是當下經濟遭遇“中場戰事”不得不背負的千斤巨石。 這場“中場戰事”的結果，某種程度上將決定中國經濟下半場的命運。 |
