11月27日，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見(jiàn)》正式對(duì)外公布。這是我國(guó)首次以中央名義出臺(tái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的頂層設(shè)計(jì)，為解決長(zhǎng)期以來(lái)社會(huì)所關(guān)注的八大產(chǎn)權(quán)問(wèn)題明確了方向。它提出健全以公平為核心原則的產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，公有制經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)權(quán)不可侵犯，非公有制經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)權(quán)同樣不可侵犯。同時(shí)，明確堅(jiān)持全面產(chǎn)權(quán)保護(hù)，包括保護(hù)物權(quán)、債權(quán)、股權(quán)，也包括保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)及其他各種無(wú)形財(cái)產(chǎn)權(quán)。

住宅土地使用權(quán)到期了怎么辦？

——關(guān)注土地與房屋權(quán)益三大焦點(diǎn)

《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見(jiàn)》的發(fā)布，將對(duì)公民的土地與房屋權(quán)益保護(hù)釋放哪些新信號(hào)？新華社“新華視點(diǎn)”記者采訪了權(quán)威專家進(jìn)行深入解讀。

焦點(diǎn)一 70年住宅土地使用權(quán)到期了怎么辦？ 關(guān)鍵點(diǎn) 研究續(xù)期法律安排

【文件精神】 研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。

【專家解讀】 北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱認(rèn)為，《意見(jiàn)》傳遞了一個(gè)重要信號(hào)：既然研究的是續(xù)期的法律安排，那么就意味著，對(duì)于個(gè)人住宅土地使用權(quán)到期后政府會(huì)收回的擔(dān)心是不必要的。

今年4月，溫州房屋20年土地使用權(quán)到期事件引發(fā)社會(huì)高度關(guān)注。國(guó)務(wù)院1990年發(fā)布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中明確，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂(lè)用地40年、其他或綜合用地50年。從全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，大部分住宅的土地使用權(quán)年限都是70年。公眾關(guān)注，年限到期了該如何續(xù)期呢？

中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新說(shuō)，物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。楊立新認(rèn)為，續(xù)期問(wèn)題可以從三個(gè)方面來(lái)考慮：一是不夠70年的，到期后必須都續(xù)期到70年；二是70年到期后自動(dòng)續(xù)期；三是到期后經(jīng)過(guò)自動(dòng)續(xù)期變成永久性建設(shè)用地使用權(quán)之后，應(yīng)當(dāng)確定使用權(quán)人與國(guó)家所有權(quán)人之間的關(guān)系。

中國(guó)（海南）改革發(fā)展研究院院長(zhǎng)遲福林認(rèn)為，意見(jiàn)提出財(cái)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)問(wèn)題，指明了要向有利于財(cái)產(chǎn)保護(hù)的方向進(jìn)行制度設(shè)計(jì)。

焦點(diǎn)二 如何遏制征地與拆遷導(dǎo)致的矛盾？ 關(guān)鍵點(diǎn) 不將公共利益擴(kuò)大化

【文件精神】 完善土地、房屋等財(cái)產(chǎn)征收征用法律制度，合理界定征收征用適用的公共利益范圍，不將公共利益擴(kuò)大化，細(xì)化規(guī)范征收征用法定權(quán)限和程序。遵循及時(shí)合理補(bǔ)償原則，完善國(guó)家補(bǔ)償制度，進(jìn)一步明確補(bǔ)償?shù)姆秶⑿问胶蜆?biāo)準(zhǔn)，給予被征收征用者公平合理補(bǔ)償。

【專家解讀】 憲法規(guī)定，國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地和公民私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。遲福林等專家表示，目前，個(gè)別地方政府打著公共利益的旗號(hào)，占用和征收土地，只付出低價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，轉(zhuǎn)手進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。最終，政府和開(kāi)發(fā)商攫取高額利益，而部分被征收人的合法權(quán)益沒(méi)有得到保障，甚至造成失地農(nóng)民等長(zhǎng)遠(yuǎn)社會(huì)問(wèn)題。

遲福林認(rèn)為，《意見(jiàn)》的一個(gè)重點(diǎn)，就是要科學(xué)界定公共利益的范疇，防止將公共利益隨意擴(kuò)大化。

中國(guó)社科院法學(xué)研究所民法室主任孫憲忠建議規(guī)定公共利益的認(rèn)定引入聽(tīng)證程序。利益受損代表和獨(dú)立的相關(guān)專家代表也應(yīng)該參加。政府部門(mén)或者其他強(qiáng)勢(shì)的受益主體應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。

焦點(diǎn)三 農(nóng)民宅基地權(quán)益如何保障？ 關(guān)鍵點(diǎn) 落實(shí)用益物權(quán)

【文件精神】 深化農(nóng)村土地制度改革，堅(jiān)持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、糧食生產(chǎn)能力不減弱、農(nóng)民利益不受損的底線，從實(shí)際出發(fā)，因地制宜，落實(shí)承包地、宅基地、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的用益物權(quán)，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)收益。

【專家解讀】“這項(xiàng)涉及數(shù)億農(nóng)民切身利益的規(guī)定要求，是對(duì)正在實(shí)施的宅基地制度改革的銜接與明確?！眲⒖『５葘＜艺f(shuō)，過(guò)去，農(nóng)民對(duì)農(nóng)房宅基地只擁有使用權(quán)，造成抵押貸款受阻，農(nóng)民進(jìn)城后宅基地使用權(quán)退出不暢，帶來(lái)一系列問(wèn)題導(dǎo)致農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利難以實(shí)現(xiàn)。

記者采訪了解到，去年2月，全國(guó)人大授權(quán)北京市大興區(qū)等33個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域，暫時(shí)調(diào)整實(shí)施土地管理法等相關(guān)規(guī)定，深化農(nóng)村土地制度改革。其中，15個(gè)試點(diǎn)縣市承擔(dān)宅基地制度改革試點(diǎn)任務(wù)。試點(diǎn)主要針對(duì)農(nóng)戶宅基地取得困難、利用粗放、退出不暢等問(wèn)題，要完善宅基地權(quán)益保障和取得方式，探索農(nóng)民住房保障在不同區(qū)域戶有所居的多種實(shí)現(xiàn)形式；探索進(jìn)城落戶農(nóng)民在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地。

據(jù)了解，經(jīng)過(guò)一年多的試點(diǎn)，不少宅基地試點(diǎn)縣市已取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。湖北省宜城市對(duì)當(dāng)?shù)卣赝瓿蓽y(cè)量確權(quán)后，首批5戶已獲得共46萬(wàn)元的農(nóng)房抵押貸款，8個(gè)試點(diǎn)村共有112戶村民選擇有償退出宅基地。

劉俊海、常鵬翱等專家認(rèn)為，意見(jiàn)回應(yīng)了農(nóng)村“三塊地”的改革，提出落實(shí)宅基地的用益物權(quán)，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)收益，能夠使宅基地等原來(lái)的“死資產(chǎn)”在一定范圍內(nèi)流動(dòng)，最后變成“活資源”。