國慶節(jié)期間，北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢等多個城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策，多地重啟限購限貸。面對這一輪的調(diào)控，市場上眾說紛紜，共同關(guān)注的問題包括：限購限貸能否穩(wěn)住樓市？會不會帶來房價以及宏觀經(jīng)濟的快速下滑？顯然對這些問題的回答涉及到多方面影響因素，不可能作出準確預(yù)測。但是基于房地產(chǎn)周期理論、國際經(jīng)驗和中國實際情況，我們可以對調(diào)控的效果以及房地產(chǎn)市場的前景做出初步判斷：這次多城市紛紛采取的分區(qū)限購政策一方面可以直接抑制投資投機需求，遏制房價過快上漲，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場；另一方面也有助于防范房地產(chǎn)市場的大起大落，促進宏觀經(jīng)濟的健康有序發(fā)展。作出這一判斷主要基于以下幾方面的認識： 首先，抑制投機可以有效降低風(fēng)險積聚。 房地產(chǎn)市場運行有其內(nèi)在的機制和一般規(guī)律，通常會經(jīng)歷擴張、繁榮、頂峰、緊縮、下滑、困境等多個階段。美國房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家霍默·霍伊特依據(jù)美國數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)了兩次房地產(chǎn)蕭條之間的平均間隔為18年。巴拉斯以英國為基礎(chǔ)的研究，以及IMF對14個國家的研究，認為兩次蕭條的間隔大約為20年。目前，中國房地產(chǎn)基本上處于長周期繁榮結(jié)束后的階段轉(zhuǎn)變和市場分化時期。由于長期固定利率融資占據(jù)更高比例，房地產(chǎn)市場對利率的反應(yīng)相對比較慢。但是，房地產(chǎn)市場周期的加速則會對購房者心理產(chǎn)生顯著影響。人們考慮購買房產(chǎn)時，可能是觀察到房地產(chǎn)價格正在上漲，并且認為自己在負擔不起之前不得不趕緊購買（后悔理論）。房地產(chǎn)價格上漲可以吸引新的投機者，而房地產(chǎn)價格下跌的結(jié)果會導(dǎo)致債務(wù)緊縮、過度的現(xiàn)金偏好以及流動性陷阱。相比零售業(yè)房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)，私人住宅房地產(chǎn)市場是最容易變動，其交易量的變動通常遠遠高于價格變化幅度。 從中國經(jīng)濟的長期周期來看，還處于快速城市化階段，人口流動特別是向經(jīng)濟高增長城市的流動仍然在繼續(xù)，但速度已經(jīng)開始減緩。而由于短期內(nèi)總需求和融資成本的變化，帶來了住房投資及投機需求的快速上漲。從總需求來看，改善住房需求與投資需求共同出現(xiàn)，兩者相互支持，共同推動著熱點城市房價的快速上漲。從融資成本來看，較低的貸款利率為一些投資及投機需求提供了條件。加上普遍的市場樂觀情緒和追隨行為，使得風(fēng)險日益積聚。在此背景下，各城市果斷相繼推出限購限貸政策，不僅為市場注入“冷靜劑”，也有效區(qū)分了基本住房需求與投資需求，抑制了短期房價快速上漲引起的風(fēng)險。 其次，分區(qū)限購可以有效引導(dǎo)資金平衡流動。 利率和存款準備金率是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場調(diào)控手段，而且通常采取全國“一刀切”的調(diào)控方式。不過，由于各地經(jīng)濟發(fā)展水平的差異，越來越多的人開始向著京津冀城市群、長三角城市群、珠三角城市群以及一些省會城市集聚。這即是城市化、工業(yè)化的必然結(jié)果，也是由中國特定的地理經(jīng)濟條件決定的。這就造成了我國房地產(chǎn)市場分化態(tài)勢明顯。一方面，一、二線熱點城市以及內(nèi)地一些區(qū)域性中心城市房價上漲過快；另一方面，東北、西北、西南地區(qū)多數(shù)城市市場表現(xiàn)平穩(wěn)，一些三、四線城市特別是縣城庫存壓力仍然較大。在此情況下，“一刀切”的金融政策會讓市場更為復(fù)雜，分區(qū)限購則能夠有效區(qū)分不同城市的房地產(chǎn)市場狀況。 從各城市限購限貸的具體條件來看，也都是有針對性、有側(cè)重點。例如，同樣對于首貸房的首付貸款比例，北京提至35%，武漢只有25%。對二套住房的首付款比例，北京為50%，濟南、無錫則為40%。在具體的購房區(qū)域上，天津?qū)σ延?套住房的非本市戶籍家庭，暫停在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)再購房；成都規(guī)定在高新區(qū)、錦江區(qū)、武侯區(qū)等區(qū)域內(nèi)，一人只能新購買1套商品住房。武漢市政府辦公廳發(fā)布通知，在江岸、江漢、硚口、漢陽等區(qū)域?qū)嵭凶》肯拶徬拶J。由此可見，各城市所采取的分區(qū)限購是有的放矢的。所限購限貸的區(qū)域都是房價上漲過快的城市或城區(qū)，而非是對所有地區(qū)的限制。這樣有針對性的限購限貸，一方面會盡快將熱點區(qū)域的房價“冷卻”下來；另一方面也可以引導(dǎo)資金向房價較低的城區(qū)或三、四線城市流動，從而實現(xiàn)去庫存與穩(wěn)房價的雙重目標。 第三、房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定將為宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇奠定基礎(chǔ)。 近年來，中國經(jīng)濟進入新常態(tài)。在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的有力促進下，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與升級正在全面進行。不過，當前的實體經(jīng)濟由于得不到資金的有力支持，仍處于調(diào)整轉(zhuǎn)變時期。為此，需要采取多種措施，使得更多資金從虛擬經(jīng)濟轉(zhuǎn)向?qū)嶓w經(jīng)濟，從房地產(chǎn)市場進入制造業(yè)領(lǐng)域。顯然，如果等待市場周期的自動調(diào)整，一方面可能會帶來巨大的負面效應(yīng)；另一方面時間漫長，不利于實體經(jīng)濟的盡快復(fù)蘇。 這次多個城市的分區(qū)限購在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場波動的同時，也可以引導(dǎo)資金流入實體經(jīng)濟，從而有助于促進宏觀經(jīng)濟的復(fù)蘇。當然，為了讓這一效應(yīng)顯著呈現(xiàn)，還需要進一步采取多種政策。包括應(yīng)該繼續(xù)完善證券市場制度建設(shè)，讓更多資金有信心有渠道進入證券市場，為實體經(jīng)濟注入資源。合理引導(dǎo)銀行等金融機構(gòu)在信貸方向上向?qū)嶓w經(jīng)濟傾斜，平衡實體經(jīng)濟與房地產(chǎn)投資間的投資水平。同時，還要及時監(jiān)控和支持中低收入群體的住房保障，防止因為房貸違約所產(chǎn)生的連帶效應(yīng)。
（作者單位：中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所，安徽工業(yè)大學(xué)） |
