今年5月的“營改增”試點擴圍中，最受到老百姓關(guān)注的無疑是房地產(chǎn)行業(yè)的全面納入，“營改增”究竟會給房地產(chǎn)業(yè)帶來哪些影響？老百姓買賣房屋是否能夠“減負(fù)”？這些問題，現(xiàn)在都已經(jīng)能找到答案。

上海聯(lián)洋世家置業(yè)有限公司：稅率“平移”，稅基卻小了

上海聯(lián)洋世家置業(yè)有限公司隸屬于綠地集團(tuán)，是一家從事房地產(chǎn)開發(fā)銷售的知名企業(yè)，注冊資金超過14億元。2004年成立以來，開發(fā)和銷售的以“聯(lián)洋”品牌命名的樓盤不勝枚舉。

為配合“營改增”改革，該企業(yè)首先在人力資源管理上進(jìn)行了提升，專門配備了從事增值稅稅務(wù)管理的人員。同時通過聘請專家講解增值稅政策原理、發(fā)票管理規(guī)范等方法，有效提升了企業(yè)的增值稅管理能力。在會計核算方面，為更準(zhǔn)確、及時地完成增值稅申報，企業(yè)根據(jù)增值稅管理規(guī)范的要求，還調(diào)整了相關(guān)財務(wù)核算科目，從企業(yè)內(nèi)部率先完成了“營改增”的變身，以適應(yīng)新稅制帶來的變化。

“營改增”后，企業(yè)銷售“老項目”因政策平移仍可按照5%的征收率計算繳納增值稅。企業(yè)本以為稅率沒有變化，則稅收也不會有太大變化。但短短四個月來，企業(yè)累計銷售額超過14.7億元，較繳納營業(yè)稅，累計減負(fù)已經(jīng)達(dá)到367萬余元。

企業(yè)稱，雖然按照簡易計稅方式繳納增值稅，名義稅率沒有變化，但是由于增值稅是價外稅，原來按14.7億的計稅基礎(chǔ)繳納的營業(yè)稅，在計算增值稅時需將其的含稅銷售價格換算為不含稅的應(yīng)稅銷售額，即14.7/（1+5%）=14，再按照適用征收率計算稅款，則在“稅率”不變的情況下，稅負(fù)還是下降了，同樣也為企業(yè)“節(jié)省”了不少稅收成本。

上海建工誠閔房產(chǎn)有限公司：行業(yè)發(fā)展增添活力

上海建工誠閔房產(chǎn)有限公司為上海建工集團(tuán)旗下企業(yè)，成立于2011年，注冊資金7億元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和銷售。為確保“營改增”工作的順利推進(jìn)，企業(yè)從財務(wù)管理、人員培訓(xùn)、新老項目梳理、采購定價和發(fā)票管理等十個方面做了充足的準(zhǔn)備。為了能夠取得進(jìn)項發(fā)票，企業(yè)還對現(xiàn)有供應(yīng)商進(jìn)行了全面梳理，確定供應(yīng)商的納稅人身份、收集供應(yīng)商相關(guān)基礎(chǔ)信息及證照資料、建立供應(yīng)商信息庫，并明確日常更新及維護(hù)制度，便于在同等條件下比較和選擇對企業(yè)更有利的供應(yīng)商，同時避免可能由于未選擇增值稅一般納稅人或未取得增值稅專用發(fā)票而導(dǎo)致進(jìn)項稅額無法抵扣的現(xiàn)象。

“營改增”以來，企業(yè)累計減負(fù)金額已達(dá)70余萬元。企業(yè)坦言，由于現(xiàn)階段企業(yè)正在開發(fā)運作的項目都可以作為“老項目”，按照簡易征收的方法繳納增值稅，因此雖然稅率沒有變化，但是稅負(fù)確實降低了不少。此外，基于增值稅的抵扣制度，如：水、電、煤及辦公場所租賃等支出取得的進(jìn)項稅額，也都可以納入增值稅核算，確實為企業(yè)節(jié)約了不少成本。

企業(yè)負(fù)責(zé)人還表示，通過“營改增”稅收政策的實施，打通了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)、服務(wù)第三產(chǎn)業(yè)的稅收抵扣鏈條。新開工的房地產(chǎn)項目中成本支出較大的土地、土建、安裝等成本所蘊含的進(jìn)項稅額都可以得到抵扣，降低了稅負(fù)、消除了重復(fù)征稅。同時，“營改增”政策還能促使企業(yè)更加注重稅收尤其是稅收成本的管理，優(yōu)化了投資開發(fā)、設(shè)計、工程、造價、財務(wù)等各業(yè)務(wù)模塊的流程，促使企業(yè)的內(nèi)控管理更加規(guī)范化、合理化。

個人買賣住房：

實際稅負(fù)略有下降

此次“營改增”初期，由于房屋交易將繳納增值稅，因此對于買賣房產(chǎn)的稅負(fù)變化，不少購房者心里也曾有疑慮。經(jīng)走訪了解，從目前本市涉及個人的房產(chǎn)交易來看，增值稅稅率仍然為5%，相關(guān)的優(yōu)惠政策也較營業(yè)稅時期沒有變化。但由于增值稅的計稅依據(jù)不同于營業(yè)稅，個人繳納的增值稅稅款實際仍是減少的。以一套總價500萬元的住宅為例，假設(shè)其不符合任何優(yōu)惠政策的條件，則其繳納的營業(yè)稅應(yīng)當(dāng)為500×5%=25萬元，而繳納的增值稅則為500/（1+5%）×5%=23.8萬元，稅負(fù)明顯減少了1.2萬元。因此，個人在房產(chǎn)交易中的增值稅稅率較營業(yè)稅保持不變，稅負(fù)根據(jù)情況可能會有所下降。但是由于個人買賣房屋，尤其是二手房交易中，買賣雙方協(xié)定的成交價格一般都已經(jīng)包括稅費負(fù)擔(dān)的內(nèi)容，因此，“營改增”后，個人房產(chǎn)交易中涉及的增值稅稅負(fù)較營業(yè)稅時期略有下降。

專家視角

由于全面推開“營改增”試點僅5個多月時間，而房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)、經(jīng)營周期普遍較長，因此現(xiàn)階段銷售的房地產(chǎn)項目基本都是“老項目”（按規(guī)定開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目）。而按照“營改增”政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇簡易計稅方法按照5%的征收率計稅，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)的老項目可以適用和營業(yè)稅同樣的稅率。因此，現(xiàn)階段對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，可以算是“營改增”的“過渡期”。此外，改革還對房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款的情形作了“優(yōu)惠”規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，待產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，再清算應(yīng)納稅款，并扣除已預(yù)繳的增值稅款。較“營改增”前收到預(yù)收款按5%繳納營業(yè)稅，預(yù)繳的征收率減少了二個百分點，為企業(yè)帶來了更多的資金流。而對于采用一般計稅方式繳納增值稅的，隨著符合條件的土地價款以及其他一些進(jìn)項稅額可以進(jìn)行抵扣，預(yù)計企業(yè)的稅負(fù)還將進(jìn)一步下降。

而另一方面，“營改增”后所有企業(yè)新增的不動產(chǎn)所含增值稅均納入了抵扣環(huán)節(jié)，這在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)交易的活躍性，對于房地產(chǎn)業(yè)“去庫存”是有積極影響的。同時，對于“營改增”而言，不動產(chǎn)納入抵扣標(biāo)志著消費型增值稅制度的基本實現(xiàn)，有利于擴大企業(yè)投資，增強企業(yè)經(jīng)營活力，為經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型發(fā)展注入了動力和“燃料”。