臨近年底，北京土地市場再次迎來一波土地成交小高峰。12月25日下午，通州臺湖鎮(zhèn)三地塊在激烈競爭后落槌。未來幾天，還將有5塊地公開出讓。
在經(jīng)歷了今年上半年多次土地零成交之后，年底北京土地市場的成交量、較高的溢價率和激烈的競拍現(xiàn)場都延續(xù)了11月以來的市場熱度。
本周迎來年底成交小高峰
北京土地市場在12月也呈現(xiàn)“翹尾”行情。
12月25日下午，通州臺湖鎮(zhèn)三地塊舉行公開出讓，共有萬科、首開、遠洋、保利等13家房企參與現(xiàn)場競價，金地、中海、住總等多家房企觀戰(zhàn)。最終，北京萬科和首開股份聯(lián)合體拿下兩宗地塊，北京世紀鴻房產(chǎn)拿下一宗地塊，總出讓價格達到23.2億元，相比起始價15.87億元，總溢價率達到46%。
此前，12月11日的出讓昌平區(qū)中關村科技園昌平園東區(qū)二期0303-04地塊，在現(xiàn)場競價前已獲得16次網(wǎng)上報價，現(xiàn)場競拍時吸引了萬科首開、保利、融創(chuàng)、旭輝、中鐵建、住總等15家房企競價。最終，該地塊由中鐵建以8億元、配建8.5萬平米公租房(含5萬平米回遷房)競得，折合樓面價4731元/平米，溢價率為45%。
除了這些已成交的地塊，據(jù)北京市土地整理儲備中心的信息顯示，本月底的幾天里，還將有5宗土地公開出讓。
在經(jīng)歷了今年上半年多次土地零成交之后，年底北京土地市場的成交量、較高的溢價率和激烈的競拍現(xiàn)場都延續(xù)了11月以來的市場熱度。
眾多品牌房企儲備“糧草”
今年底，包括央企在內的眾多品牌房企紛紛加快了圈地速度。據(jù)統(tǒng)計，截至目前，萬科在土地儲備上的投入已超400億元，領先各大房企。保利緊隨萬科之后，在土地儲備上的投入已超330億元，比去年同期大漲40%以上。此外，據(jù)記者不完全統(tǒng)計，中海地產(chǎn)從11月底至今先后在一二線城市拿地，金額高達106億元。
不僅在全國豪擲資金儲備土地，品牌房企在北京也競爭激烈。11月份以來，保利、萬達、住總、華潤、萬科等大型房企都在北京土地市場頻頻出擊。“年底收回了‘銀子’，房企們都準備囤些土地備戰(zhàn)明年。”一位參與通州臺湖地塊競價的開發(fā)商表示。
北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉表示，經(jīng)過半年的樓市銷售回暖，開發(fā)商在資金充裕的同時，手里邊的土地儲備卻在逐漸減少。再加上上半年開發(fā)商基本上沒有怎么拿地，現(xiàn)在拿地意愿十分強烈。
據(jù)了解，保利、首開、金地、萬科等多家企業(yè)在未來一段時間具有在京繼續(xù)拿地的意愿。在12月25日的競價現(xiàn)場，記者就發(fā)現(xiàn)中海、金地、住總等多家房企在旁觀戰(zhàn)。
北京市場上，目前中海地產(chǎn)在售的項目為中海九號公館，中海學院派、紫御公館等項目已經(jīng)接近尾聲。金地地產(chǎn)在北京有兩個項目，目前金地朗悅在售，金地仰山業(yè)已售罄。因此對于這些企業(yè)來說，拿地是其備戰(zhàn)來年不可或缺的一環(huán)。金地集團華北區(qū)副總經(jīng)理遇繡峰就曾表示，如果價格、地段等各方面條件合適，并與公司發(fā)展規(guī)劃契合，金地仍會考慮在北京拿地。
“年底土地市場競爭激烈，很多企業(yè)想拿地也拿不到。”一國企人士表示，如果想要拿到地，就需要“瘋狂”加價，這和一般房企資金水平不符，開發(fā)風險也會增大。這也使得一些房企強強聯(lián)合，既增強拿地實力，又可以降低風險。
市場影響
“商品房供應基本不會出現(xiàn)缺口”
今年北京土地市場不僅土地出讓金創(chuàng)下新低，其住宅用地成交也在縮水。據(jù)北京市土地整理儲備中心數(shù)據(jù)顯示，截至12月27日，今年北京共有35塊住宅用地成交，即使加上本月末即將成交的5宗地塊，相比2011年55宗的成交量，今年住宅用地成交宗數(shù)同比下降了36%左右，是2010年以來住宅用地成交量最少的一年。而成交的住宅用地規(guī)劃建筑面積為585.84平米，與去年同期相比下降了32.5%，創(chuàng)下2009年以來住宅用地規(guī)劃建筑面積新低。
經(jīng)過大半年市場消化，開發(fā)商大都快速實現(xiàn)了去化，再加上今年拿地量少，按照一般10個-15個月土地進入開發(fā)周期的時間推算，今年住宅用地成交量減少，會不會對未來市場供求關系會產(chǎn)生一定影響？
對此，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志表示，目前北京樓市供應充足，未來基本不會出現(xiàn)供應缺口。他分析，今年北京市新房交易量將在9萬-10萬套之間。按照這樣的需求水平，目前北京市庫存、即將上市和正在施工的房源數(shù)量在十幾萬套，完全可以滿足未來一段時間北京樓市的需求。
亞豪機構市場總監(jiān)郭毅也表示，按照土地開發(fā)周期來看，去年成交的土地將于明年上半年陸續(xù)面市，由于2011年住宅用地成交情況相對穩(wěn)定，因此明年上半年的樓市供應也將呈穩(wěn)定狀態(tài)。
記者觀察
先冷后熱，出讓金創(chuàng)新低
盡管自今年下半年以來，開發(fā)商資金壓力的緩解和優(yōu)質地塊的陸續(xù)入市使得北京土地市場逐漸升溫。萬柳地王入市以及9月份土地成交高峰使得沉寂許久的北京土地市場重現(xiàn)生機。但是仍然難掩全年土地市場的平淡格局。
據(jù)北京市土地整理儲備中心資料顯示，截至12月27日，北京市共有158宗地塊成交，出讓面積共計1279.6萬平米，規(guī)劃總建筑面積1647.5萬平米，相比去年同期成交宗數(shù)減少86宗，土地面積與規(guī)劃建筑面積降幅分別為33.7%、27.1%。
成交量的減少也使得政府土地收益大幅減少，截至12月25日，北京土地出讓金僅為616.96億元，同比減少39.5%，創(chuàng)造了自2009年以來的新低。
高策地產(chǎn)服務機構董事長陶紅兵表示，下半年樓市逐漸回暖，開發(fā)商拿地意愿漸起，也有一些優(yōu)質地塊推出，土地成交量有所提升。但由于上半年市場形勢不好，開發(fā)商受資金、存貨限制不敢貿然買地，政府也缺乏推地動力。因此上半年土地成交量少，導致全年成交量并不多。
亞豪機構副總經(jīng)理高姍則認為，從北京下半年的供地來看，地塊是不愁嫁的，但政府推地節(jié)奏并未跟上需求，由此也造成了土地市場全年成交的低迷。“預計在明年，由于需求方對于土地市場的關注度不斷提升，并且在地方財政收入大幅減少的壓力下，北京市從主動與被動兩方面均具備較大的推地動力。”（記者 方王洋）
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