針對一些城市出現房地產市場異常波動，國土資源部昨天明確表示，將毫不動搖保持從嚴、從緊調控基調。將采取措施穩定房地產用地供應，抑制異常地價。為避免出現“地王”誤導市場，將對總價較高的地塊實行分割處理，劃為多宗地供應。
□分類處理三類市場異動城市要出招
國土資源部土地利用管理司司長廖永林說，國土資源部將監督各地執行好現有政策措施，針對不同類型城市，分類指導，加強針對性，突出差異性，強調時效性。
下一步，市場出現波動的城市要采取切實措施，進一步落實國務院調控要求。一是加供應、穩后市；二是控異常、防波動；三是避免誤讀誤導、穩定市場預期，以保持土地市場穩定，促進房地產市場平穩運行，進一步鞏固調控成果。
市場出現波動的城市，主要是指：在國家統計局發布房價指數的全國70個大中城市中，凡屬新建商品住宅和二手住宅交易價格指數同比上漲或環比連續3個月上漲的城市，住宅或商服用地供應量偏離過去5年平均值、地價同比或環比上漲的城市，以及近3個月以來出現住宅或商服用地較高異常地價的城市。
□閑置土地
閑置地能蓋122萬套房
國土資源部昨天公布的數據顯示，截至今年11月底，全國閑置房地產用地1.1萬公頃，其中閑置住宅用地7461公頃。即便按照容積率1計算，本次國土部公布的數據為1.1億平方米，按一套房90平米計算，可建122萬套房。而在2009年底，閑置用地累計約1萬公頃。
對此，國土資源部將于近期建立房地產大企業和大地塊跟蹤督查制度，加大閑置土地處置力度。大企業指行業內排名靠前且在本地區影響較大的企業，大地塊指單宗供地規模超過一定規模的地塊。大企業和大地塊的開發建設情況，對房地產市場具有較強引領帶動作用，能否按期開工、竣工形成有效供給，直接關系到國家房地產調控政策的落實。
國土資源部將于近期在土地市場動態監測與監管系統開辟“房地產大企業和大地塊監管專欄”，要求各地建立本地名單，跟蹤督查履約建設情況，每月更新，專欄信息及時向社會公布，接受社會監督。
各省級國土資源主管部門建立本地區房地產企業誠信系統，將存在違法違規違約行為的企業，列入誠信風險企業名單，提高誠信風險等級。市、縣相關部門在供地前，要嚴格審查參加競買的企業情況，對存在誠信風險的應禁止其在一定期限內參加土地競買。
中國房地產學會副會長陳國強稱，對閑置土地的處置，國土部已有處罰措施，如“土地閑置滿兩年無償收回”等，但沒有很好執行。很多地塊出讓后，并沒有按約定時間開發，“刀舉起來沒有落下去”，閑置土地多，問題還是出在監管部門。對于這一次的處置表態，他稱，關鍵要看“只是說說，還是真的會有所行動”。
□焦 點舉措
好地流拍地捆綁銷售
國土資源部要求，穩定住宅用地供應，促進形成良好市場預期。一是穩定住總量。落實好今年的住宅供地安排，加快編制明年計劃。計劃總量要保持住宅用地供應總量不低于過去5年年均實際供應量；市場波動城市的商品住宅用地供應總量，原則上不能低于過去5年年均商品住宅用地實際供應量。二是積極穩妥均衡供地。按照區域協調、遠近兼顧；好壞搭配、大小互補；用途兼有、品種齊全等原則，同時推出多宗地或安排同時出讓。為減少土地流標流拍，國土資源部相關負責人指出，對今年上半年流標流拍或無人申請的土地，可以和一些條件好的土地放在一起供應；也可以適當調整條件、調整價格，提升企業拿地信心，提高供地成功率。
■影響
新政或可免開發商囤地
針對國土資源部昨天要求各地“要采取分割出讓、綜合競標、配建競標、提高付款難度等”新要求，中國房地產學會副會長陳國強表示，上述要求應成為土地市場管理的常態化手段而不是應急措施。他稱，這些新管理手段的實施將加劇房企的洗牌效應，強者恒強大者恒大，優勝劣汰的趨勢會更明顯，對大品牌的房地產企業是個利好，但中小企業將來發展空間會受限。陳國強稱，新政短期內有助于土地市場的適度降溫，對企業和地方政府來說，出讓土地和拿地也會更理性。
一位國資背景的開發商向記者表示，其實大部分購房者對什么是地王并不清楚，不排除價格稍高的地塊被過分炒作，作為監管部門如果能夠把地王標準明明白白給出來，實際上是穩定了市場的預期。
對于分割出讓的政策，這名開發商表示，一方面可以避免宗地面積過大，總體開發周期過長，為開發商囤地制造“條件”；另一方面，宗地大小對于周邊地價的影響和其總體價經常會出現1+1<2的情況，宗地單體面積越大，對于周邊房價的影響越大，分割出讓可以最大限度降低這種連帶效應。而競配建等措施，則可以最大限度地降低部分優質地塊的單位土地成本。
“但上述措施都屬于短期應急措施，土地市場的平穩，最終還是要看供應和預期，因此未來除了加大供應外，調控預期應該是土地部門最應當下力氣解決的。”該開發商稱。
■幕后
近期房價異動促進新政出臺
對于土地出讓新政，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，今年11月底、12月初十余城市“地王”頻現，對購房者預期帶來很大的影響，也在一定程度上帶動“地王”周邊房價上漲。國家統計局數據顯示，11月新建商品住宅(不含保障性住房)與10月相比房價上漲的城市有53個，與去年同期相比價格上漲的則有25個。因此，胡景暉認為，如今國土資源部的調控政策出臺，與部分城市年底房價出現異動有關。
進入11月后，土地市場出現了一些新情況：一些城市相對于上半年，土地供應放量比較明顯，優質稀缺地塊的推出造成均價回升，市場競爭強度有所增加，呈現回暖跡象；一些地方集中推出一些優質地塊，廣受社會關注；部分房企因住宅銷售情況比較好，補庫存意愿強烈，開始主動拿地，一些地塊的面積比較大；個別地方出現違規出讓土地的現象。
針對上述變化，國土資源部有關負責人表示，雖然很多地方從下半年開始土地供應放量，但多屬于恢復性供給，補足今年上半年市場供地不足的缺口，情況也符合歷年“前低后高”的供地規律。不過，仍需要高度關注存在的問題，在嚴格執行現有調控政策的基礎上，準確研判土地市場走勢，謀劃好保持后市穩定的措施和工作。
■行動
國土部將公開調查南京地王
昨天，國土資源部土地利用管理司司長廖永林透露，將對典型案例采取公開調查的方式，督促各有關城市嚴格依據土地出讓管理法律法規和出讓合同約定，進行調查處理。近期將對江蘇省南京市下關區濱江2號地塊開展公開調查。
今后，國土資源部還將繼續對監測發現和媒體報道的重點地塊開展公開核查督辦工作，促進土地供應方、土地競買方規范履約。廖永林還表示，將先責成江蘇省住建廳調查，屆時待江蘇省調查結束后，再根據具體情況討論是否派出工作組進行調查。
據了解，廖永林明確將公開調查的江蘇省南京市下關區濱江2號地塊，為中冶拍下的今年全國總價地王地塊。該地塊由中冶置業持股80%的南京臨江老城改造建設投資有限公司，于11月30日在沒有競爭對手的情況下，以底價56.2億元順利拿下，成為2012年以來全國范圍內的總價地王。至此，連同其在2010年拿下的下關1號和3號地塊，中冶共斥資256.54億元，圈地面積達236萬平方米，成為南京下關區的“地主”。
■效應
廣渠門地王曾帶漲周邊房價
中國房地產學會副會長陳國強稱，雖然無法量化，但地王對周邊地價、新盤開盤價、二手房房價的影響，都是顯而易見的，地王的出現，還會影響其他開發商的拿地熱情。
2009年5月，廣渠門外10號地被富力地產以10.22億元奪得，樓面地價高達15141元/平方米，當時成為北京實施招拍掛制度以來成交單價最貴的土地。有報道稱，富力地產拿下廣渠門10號地后僅三天，周邊二手房價格就暴漲5000元，創下拉動周邊房價上漲的最高紀錄。
今年7月，海淀區萬柳地塊出讓，成交樓面價達3.38萬元/平方米，刷新北京樓面單價歷史紀錄。有媒體調查稱，萬柳地王拍賣后首周區域部分二手房價出現小幅上漲，總價漲10萬—20萬成為主流。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，就當前的市場格局來看，只要土地交易過程再出現“地王”或“過度溢價”，都將或多或少影響周邊房價預期，最終影響宏觀調控效果。
北京為避免高價地出現，多次采取“限地價競配建保障房面積”等土地出讓措施。
總價較高地塊分割賣
國土資源部相關負責人特別強調，要保持地價信號平穩，減少對市場的誤導和干擾。一是避免出現所謂
“地王”誤導市場。對總價較高的地塊，實行分割處理，劃為多宗地供應。對地段較好、單價較高的優質地塊，綜合采用多種競價方式或招標出讓；或與條件較差的土地放在一起供應。
二是靈活使用多種競價方式。對可能出現過度競爭的地塊，選用“競地價、競配建”等多種競價方式，或招標出讓，或提高付款難度，通過交易暫停靈活轉換使用。
三是進一步嚴格市場準入條件。加強競買人資格審查。加強對購地資金合規性審查。防止具有不良行為的企業、違規資金進入市場，避免過度競爭、惡性競爭形成高價地。
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