特稿 │ 進一步加快推進高品質住宅建設尋求新突破走出新路徑建立新模式

日期：2025/5/20　瀏覽次數：91　

黨的二十大報告中提出，增進民生福祉，提高人民生活品質，必須堅持在發展中保障和改善民生，鼓勵共同奮斗創造美好生活，不斷實現人民對美好生活的向往。根據“七普”數據，2020年中國的住房總面積超過500億m²，居民住房條件明顯改善，城市發展質量顯著提升，群眾對住房的需求已從“有沒有”轉向“好不好”。

新時代，新要求。在“房住不炒”的主基調下，我國房地產市場供求關系發生重大變化，在更好滿足居民剛性和改善性住房需求，提高建設工程品質和新型城鎮化建設發展的現實需要中，住宅建設過程中如何積極回應時代要求，如何通過推動住宅在質量、功能、綠色、低碳、服務方面的品質提升，成為行業高質量發展之路中的一道必答題。

中國房地產業協會（以下簡稱“中國房協”）住宅技術委員會通過對高品質住宅項目進行大量實地調研，并對相關住宅政策和應用標準進行研究分析，全面了解住宅品質需求、實踐經驗及問題，提出高品質住宅發展的建議。

問題分析

隨著時代的進步和生活水平提高，人民群眾對住宅工程的綠色、低碳、質量、功能、服務等方面的要求越來越高，給住宅建設理念和技術提出了新的挑戰。當前，住宅建設亟待解決的問題主要有4類。

一是住宅開發碳排放高，環境負荷大。隨著城鄉區域協調發展，2022年年末全國常住人口城鎮化率為65.22%，城鎮人口達到9.2億。住宅大規模批量建設、過度開發產生的環境問題依然存在，嚴重破壞著人與自然的和諧關系。據中國建筑節能協會等發布的《2022中國建筑能耗與碳排放研究報告》顯示，2020年，全國建筑全過程能耗總量為22.7億噸標準煤，占全國能源消費總量的比重為45.5%；當年全國建筑全過程（包括建材生產階段、建筑施工階段、建筑運行階段）碳排放總量為50.8億噸二氧化碳，占全國碳排放的比重為50.9%。

根據清華大學提供的住宅建筑案例各階段碳排放數據，住宅隱含碳排放占比共31.7%，其中建材生產22.2%，建筑建造2.3%，維護維修4.7%，建筑報廢2.4%。運行碳排放占比77.4%，回收再利用的碳抵消為-9.1%。住宅的建造、使用、改造、拆解等過程，大量消耗不可再生資源、能源，產生大量碳排放和建筑垃圾，導致資源快速枯竭、環境大范圍退化，嚴重制約著房地產業和社會經濟的可持續發展。

二是質量通病尚未得到有效遏制，工程質量堪憂。當下，住宅產品在適用性能、環境性能、經濟性能、安全性能、耐久性能等方面不盡如人意。住宅的質量通病依舊存在，中國房協組織的“2022全國綠色宜居住區質量與建筑品質居住滿意度調查”顯示，房屋滲漏、保溫構造質量、墻體開裂、隔聲性能等問題突出。其中，參與調查的項目中，發現衛生間漏水，屋面、外墻滲漏問題的項目占比62.48%；發現隔聲性能、排水管道、室內噪聲控制問題的項目占比59.05%；發現裝修整體質量問題的項目占比59.83%。

調查數據顯示，居民未來希望進一步改善提高的方面，住區治安、設置智慧管理設施、居住有安心安全感占比63.07%，智能門禁、火災報警等智慧安防設備與措施占比66.39%。隨著經濟社會的發展，人們對美好居住生活的向往和對“好房子”的需求越來越高，健康住區、鄰里交往、交通出行、智慧管理、貼心服務成為需求的重點。

目前，住宅建設通過招投標成交簽約，過程有設計監理、施工監理和質量監理，但實際上帶資墊資拖資，最低價中標，總包管理費偏高等問題依然普遍存在。據某項目反映，層層分包后實際分部分項的工程施工方能得到的合同對應部分的工程費甚至不足中標價格的40%，以低價完成的工程，其質量令人堪憂，這也是工程事故多發的主要原因之一。

三是戶型設計與功能配置不合理。我國南北方在氣候、客群生活習慣、地方規范等方面都有明顯差異，導致南北方產品在戶型設計上的明顯不同，但有些企業為了追求所謂的“標準化”，一張圖紙從南干到北。

從功能角度上來說，普遍存在大客廳、小臥室、衛生間配置少、收納空間不夠等現象，嚴重影響了居住生活的體驗感受。另外，廚房、衛生間未充分考慮適老化需求，無障礙和急救呼叫等設施缺失，不能夠充分滿足老年人的生活及出行需求。

四是住宅壽命偏短，運行維護不善。我國是世界上每年新建建筑量最大的國家，按照《民用建筑設計通則》的規定，紀念性建筑和特別重要的建筑設計使用年限為100年，普通建筑和構筑物設計使用年限為50年。由于城市更新和拆遷等原因，我國建筑的實際壽命與設計通則的要求有相當大的差距。

住宅工程交付使用后，運行維護的管理和執行部門形同虛設，未切實履行職責，未有效地進行日常巡檢和維護的工作，房屋運行管理缺失，未安排專業人員按照要求進行日常運行維護，導致問題不能及時發現、及時處理，不能防患于未然。

下一步建議

就以上問題分析看，我國要健康發展高品質住宅，解決久治不愈的質量通病還是重中之重。在此基礎上不斷優化住宅戶型和室內外環境，通過示范工程建設，以點帶面推動綠色、低碳、健康、智慧的高品質住宅。并開展相關研究，做好技術儲備，形成科學合理的高品質住宅的測評體系。

一是加強全過程質量管理。高品質住宅應符合高質量發展要求，具有安全耐久、健康舒適、設施便捷、服務周到、環境優美的品質，體現可持續及人文美學價值，還能滿足居民對美好生活的追求。高品質住宅質量把控應從規劃設計、工程質量、運營維護等3方面進行。

第一，規劃設計。以人為本、因地制宜。住宅工程應科學規劃設計，確保住宅形體、色彩、體量、高度等與城市整體風貌、地方特色相協調。增加質量通病控制專篇，通過住宅優秀戶型設計競賽公益活動，改變現有住宅戶型設計理念，解決好我國現階段絕大部分住宅戶型普遍存在客廳大、臥室小、衛生間小、收納空間少、一套圖紙打天下等問題。設計出適合于現代人生活習慣、不同家庭成員結構、不同氣候帶及可再生能源利用建筑一體化的優秀戶型，為開發建設高品質住宅打好基礎。

第二，工程質量。嚴格執行現行法律法規、標準規范和各項管理制度，針對住宅工程滲漏、空鼓開裂、隔音效果差、外保溫脫落、門窗密閉性差等質量通病研究相應的施工工藝并推廣應用。倡導選用綠色建材，加快高強度高耐久、可循環利用、綠色環保等新型建材研發與應用，鼓勵采用裝配式內裝修，完善室內環境認證評價體系，提升住宅室內環境質量。

第三，運營維護。倡導管線分離設計，便于維護。同時，建立數字檔案、住房安全定期體檢制度、日常巡查制度、安全鑒定和強制修繕制度等管理制度，有效防范住房安全風險。建議利用保險機構完善的服務網絡，盡快建立住房安全“保險+監測+修繕”新模式，通過保險機制進一步建立完善住房全生命周期運營管理模式。

二是開展住宅品質提升技術研究。第一，住宅功能空間優化設計技術。研究戶型設計新方法和各專業協同的一體化設計流程和方法，推廣設備管線與主體結構相分離的集成技術，優化功能空間。

第二，住宅環境品質提升技術。研究住宅小區景觀系統、道路系統、標識系統、無障礙系統及其他配套設施的精細化規劃設計技術，研究建筑隔音降噪技術和室內環境污染風險管控技術，研發健康環保的裝修材料和部品部件。

第三，住宅耐久性技術。基于建筑全生命周期管理理念，研究提高建筑耐久性能的新材料、技術體系和標準體系，研發提高住宅結構、裝修、設備、外墻、門窗、防水等耐久性能的技術和產品，研究與建筑結構同壽命的墻體保溫隔熱技術和產品。

第四，住宅適老及適幼設計與設施。研究適老化和適幼化的居住建筑空間、室內裝修與設備設施、室內環境、部品集成等技術與產品。

第五，既有住宅品質提升技術。研究既有住宅功能提升與改造技術，構建新型低碳、綠色、環保的裝配化裝修成套技術體系。

第六，數字家庭智能化服務技術體系。開發數字家庭系統關鍵技術、應用標準和平臺，開展基于云服務和大數據的智慧社區與數字家庭示范應用。

三是打造高品質住宅示范工程。通過示范工程建設，研究提出防治住宅工程滲漏、裂縫、隔音差、空鼓、外墻和天棚脫落、尺寸不精準等工程質量通病的措施；并針對住宅性能方面研究提出不少于3種標準的精裝修方案，鼓勵研究應用裝配式內裝技術體系；研究設計適合于現代人生活習慣、不同人群、不同氣候帶的優秀戶型；研究以模數與模數協調為基礎、“少規格多組合”為原則的可變空間標準化住宅設計；針對住宅品質優良性能，研究適老通用性、長期維護性以及公共空間全齡性等；針對住宅綠色低碳性能，研究適用技術及綠色建材，實現資源節約、節能降碳的目標；針對住宅健康性能，研究空氣、水質、室內聲光熱濕環境等；針對住宅智慧性能，研究智慧建筑、智能家居與智能社區、智慧運維等；針對住宅科技創新性能，研究專項技術應用。及時總結經驗，制定針對性強的政策措施、管理制度和施工工藝的方法要求，以點帶面，引導高質量住宅建設。

四是探索建立房屋養老金制度，積極推行工程質量保險。建議學習借鑒交通運輸領域建立的交強險制度，探索建立房屋養老金制度，積極運用房屋養老金的投資收益部分，加快建立涵蓋所有存量住房的住房安全保險制度，實現對房屋倒塌的兜底性保障。截至目前，全國已有17個省市印發政策文件，鼓勵工程質量保險發展，但由于缺乏具體的實施細則，目前僅在上海、北京、廣州3個城市全面實施。為做好保險制度與現有建筑領域相關制度的銜接，建議住房城鄉建設部出臺實施細則，推動政策全面落地，助力提升建筑質量。同時，在高品質住宅、生態城建設等領域，將投保綠色建筑性能保險作為開發商土地投標前置條件，積極推動綠色建筑保險發展，服務保障“雙碳”目標。

五是以城市體檢為基礎，做好既有和新建住宅質量控制。深入貫徹落實住房城鄉建設部《關于全面開展城市體檢工作的指導意見》，把城市體檢作為統籌城市規劃、建設、管理工作的重要抓手，整體推動城市結構優化、功能完善、品質提升，打造宜居、韌性、智慧城市。堅持問題導向，從住房到小區（社區）、街區、城區（城市），找出難點、堵點、痛點問題。把城市體檢發現的問題作為城市更新和工程建設的重點，聚焦解決群眾急難愁盼問題和補齊城市建設發展短板弱項，有針對性地開展城市更新和新建工程。

將城市體檢中發現的問題進行總結歸類，并制定對應的治理渠道和措施，編制住宅運行維護相關標準。通過分析既有建筑中出現的問題，總結出新建工程應該關注的重點問題，形成適用于土地招拍掛、規劃設計、工程施工、工程質量驗收、運行維護等不同階段質量控制要點，并將相關要求列入新建工程項目管理中。

六是總結推廣成功經驗，促進行業高質量發展。為解決住宅質量通病問題，全面提升住宅品質，結合住房城鄉建設部關于防治質量通病和發展高品質住宅的重點工作，“中國房地產業協會科學技術獎”授獎類別中專門設立高品質住宅技術獎。該獎項評選已完成兩屆，總結了一些項目成功做法和管理經驗，形成了消除住宅質量通病、提高住宅性能和物業管理的先進成熟技術、工藝和做法。下一步將盡快建立《高品質住宅適用技術與產品推廣目錄》，加快新模式、新技術、新產品推廣應用。

七是標準引領，量大面廣開展高品質住宅建設。近年來，我國住房發展已經從總量短缺轉為結構性供給不足，進入結構優化和品質提升的發展時期。隨著行業和社會對好房子建設的需求越來越高，有些單位陸續開展了“好房子”相關標準的研究工作。

2020年，中國房協聯合相關單位開展了《高品質住宅測評規程》標準的研究和編制。2023年10月，中國建筑標準設計研究院也啟動了“好住房評價標準”編制工作。

目前，《高品質住宅測評規程》編制工作已進入送審發布階段。該標準旨在消除住宅工程質量通病的基礎上，建立關注人的居住感受，關心人的身心健康，關懷人的價值實現和方便人的日常生活等住宅品質測試和評價標準，適用于多主體多階段的高品質住宅測評技術文件，主要分為測評實施要求以及測評指標體系兩大部分。其中，測評指標體系的一級指標依據居住者自身感受與需求，分別從建筑空間及功能、室外環境、工程質量和住區管理等多維度，以結果要求為導向，對高品質住宅規劃設計、工程質量、運營管理及全生命周期的綠色、低碳、環保、智慧等方面提出了明確的要求，涉及指標20個大項，256個子項。標準發布后將以該標準為引領，促進高品質住宅建設。

當前，人民群眾對住宅的美好期望越來越強烈，這對房地產行業發展既是嚴肅的挑戰更是難得的機遇，尤其是在行業發展遇到困難的今天，更需要通過開發建設高品質住宅，為企業、為行業健康發展尋求新突破，走出新路徑，建立新模式，滿足人民群眾的期待的同時實現房地產行業的高質量發展。

來源：城市開發雜志微信公眾號

文 | 高雪峰（中國房地產業協會住宅技術委員會秘書長）、朱超飛（中國房地產業協會住宅技術委員會副秘書長）

文章原載于《城市開發》雜志2024年2月刊

原標題為《尋求新突破走出新路徑建立新模式——進一步加快推進高品質住宅建設》

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